被稱為深圳打新“天花板”的東角頭項(xiàng)目，又有了新動(dòng)靜。

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近日，位于深圳南山后海的中信城開東角頭項(xiàng)目發(fā)布設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，招標(biāo)價(jià)4800萬(wàn)元。

東角頭項(xiàng)目此前為佳兆業(yè)在深圳的核心資產(chǎn)之一，2021年佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，兌付方案中的處置項(xiàng)目就包含了該項(xiàng)目，后來被中信城開接手。據(jù)中信城開華南官微消息，目前有六大全球頂尖設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)報(bào)名項(xiàng)目設(shè)計(jì)權(quán)。

該項(xiàng)目位于深圳灣-蛇口海岸線上，典型豪宅片區(qū)，片區(qū)內(nèi)坐落著招商雙璽、陽(yáng)光濱海花園、半島城邦、翡翠海岸等豪宅社區(qū)，官方二手房參考價(jià)在10萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，但業(yè)主掛牌價(jià)遠(yuǎn)高于此，不少甚至在20萬(wàn)元/平方米以上。

700億預(yù)期，300億脫手

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初探訪時(shí)，項(xiàng)目處于平整狀態(tài)，內(nèi)部已長(zhǎng)滿綠草，被綠網(wǎng)覆蓋。

地塊位置整體不錯(cuò)，從三個(gè)方向均能直看大海，并且項(xiàng)目距離深圳歌劇院和地鐵13號(hào)線都不遠(yuǎn)，還可以直接看到半島城邦、港灣花園等豪宅項(xiàng)目。

東角頭項(xiàng)目現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 陳榮浩攝于今年7月

該項(xiàng)目一直未能開發(fā)，與其過往土地較為復(fù)雜的權(quán)益牽扯有很大關(guān)系。

上世紀(jì)80年代初，深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立深圳圳華港灣企業(yè)有限公司（下稱深圳圳華），將東角頭地塊作經(jīng)營(yíng)碼頭之用，到了90年代，土地性質(zhì)變更成了多功能港口及商業(yè)用途。

2013年，深圳航運(yùn)改制，佳兆業(yè)以58億元收購(gòu)深圳航運(yùn)主要股權(quán)，成功介入東角頭項(xiàng)目。

2021年9月，佳兆業(yè)召集多位投資機(jī)構(gòu)分析師來到項(xiàng)目地塊，給予總貨值700億元以上的預(yù)期。

但2021年年底時(shí)，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，在其欲出售的18個(gè)項(xiàng)目中，東角頭項(xiàng)目赫然在列，之后中信系出手援馳，以300億元接手。

今年5月，項(xiàng)目股權(quán)方之一的達(dá)力集團(tuán)發(fā)布公告稱，“與深圳航運(yùn)已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達(dá)成協(xié)議，置換而來的兩宗地將分別配予雙方。”

其中，達(dá)力集團(tuán)和深圳航運(yùn)同意撤回對(duì)深圳圳華的強(qiáng)制清算，同時(shí)深圳航運(yùn)和達(dá)力集團(tuán)將對(duì)東角頭項(xiàng)目?jī)勺诘亍胺旨摇?。至此，東角頭項(xiàng)目形成了深圳航運(yùn)、達(dá)力集團(tuán)和中信城開“三足鼎立”局面。

據(jù)企查查，截至8月7日，深圳圳華由深圳航運(yùn)持有51%股權(quán)，達(dá)力持有49%股權(quán)，中信系則通過控股鴻利金融99%的方式持有深圳圳華35%股權(quán)。

權(quán)益厘清后，項(xiàng)目才開始有了新進(jìn)展，也才有了開頭招標(biāo)的事情。按照正常開發(fā)節(jié)奏，項(xiàng)目從招標(biāo)到項(xiàng)目竣工，周期通常在1-3年不等。

周邊二手房業(yè)主報(bào)價(jià)17萬(wàn)-21萬(wàn)/平

據(jù)記者觀察，目前南山的臨海在建/待建豪宅盤，數(shù)量并不太多，包括中信城開東角頭項(xiàng)目、深圳灣超總基地新宅地、半島城邦5期、招商漁二村舊改項(xiàng)目和媽灣新增宅地。

這些地塊也被各大開發(fā)商爭(zhēng)奪。比較典型的如深圳灣超總基地新宅地，在今年6月31日時(shí)由中海以125.32億元力壓保利發(fā)展、招商+華發(fā)、中鐵建、越秀等央國(guó)企開發(fā)商競(jìng)得。

從定價(jià)來看，目前深圳市場(chǎng)新房限價(jià)定價(jià)最高的是超總地塊，達(dá)13.3萬(wàn)元/平方米。但與南山前海的臨海豪宅二手盤相比，仍然存在著不小價(jià)差。

以東角頭項(xiàng)目為例，目前周邊的二手住宅，如翡翠海岸、半島城邦花園三期、招商雙璽等樓盤，業(yè)主報(bào)價(jià)普遍在17萬(wàn)元-21萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

8月7日上午，在深圳灣片區(qū)從事高端豪宅成交的房產(chǎn)中介盧勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹到，“這邊的高端樓盤之所以貴，最重要的一個(gè)原因就是房源少、掛牌少，比較容易形成錨定效應(yīng)。比如一套房子6月成交是2200萬(wàn)元，6月之后同類型成交的房子，就會(huì)以2200萬(wàn)元為參考?！?/p>

盧勇向記者展示了其平臺(tái)上業(yè)主掛牌的翡翠海岸房源，今年5月以來，就只有兩套房源在售。其中，一套3室2廳89平方米房子，業(yè)主掛牌總價(jià)為2380萬(wàn)元，銷售均價(jià)達(dá)26.8萬(wàn)元/平方米。另一套稍便宜，但總價(jià)也達(dá)到了2200萬(wàn)元，折合單價(jià)24.8萬(wàn)元/平方米。

8月8日上午，Co-Found智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“全國(guó)豪宅市場(chǎng)主要有三類買家，高凈值人士、外籍人士和高端資產(chǎn)投資者，第一種看中的是豪華配置，第二種看中的是實(shí)際需求，第三種看中的是價(jià)差和稀缺性。”

董南一提到，較少的掛牌量和稀缺的供應(yīng)量是豪宅價(jià)格相對(duì)較高的重要原因，購(gòu)房者在選擇時(shí)也更愿意接受較高的價(jià)格。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝