8月29日下午，建發(fā)國際投資集團有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36億港元；以下簡稱建發(fā)國際）召開了2023年中期線上業(yè)績會，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國、執(zhí)行董事彭勇、財務總監(jiān)陳思楠、市場中心總經(jīng)理盧金文等管理層出席了會議。

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中報顯示，上半年建發(fā)國際實現(xiàn)收入約243.59億元，同比增長約43.7%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為227.44億元，同比增長約45.7%；毛利約為37.14億元，同比增長約45.6%；公司權益持有人應占利潤約為12.84億元，同比增加約52.5%。同時，公司期內(nèi)的銀行及手頭現(xiàn)金約為607.39億元，同比略增。

“今年上半年的開盤基本上可以達到預期的80%以上，因此維持業(yè)績指引，希望2023年銷售能有10%-20%增長?！绷謧跇I(yè)績會上指出，7月份以來市場整體進入淡季，但公司加快產(chǎn)品市場化推廣，下半年預計供應1000億元貨值。

來源：建發(fā)國際2023年中報（百度股市通制圖）

上半年拿地利潤率有所下降

對建發(fā)國際而言，拿地始終是其無法避開的一個話題。

報告顯示，今年上半年，建發(fā)國際在上海、廈門、杭州等核心城市新獲取46個項目，全口徑拿地金額約684億元，新增項目全口徑貨值約1295億元，拿地權益比例66%，其中一二線城市占比86%。

不過，需要注意的是，上半年建發(fā)所拿地塊均為高溢價獲取。如佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達到49%；而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競價所得，其中佛山大瀝河地塊折合樓面價約24350元/平方米，刷新佛山樓面價紀錄；東莞南城地塊樓面價約25999元/平方米，創(chuàng)下東莞南城樓面價紀錄。

“上半年拿地約1300億元貨值整體符合銷售需要?！北R金文表示，在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎上，下半年將繼續(xù)實現(xiàn)土地獲取，把握好土地市場的機會?！?023年拿地會比去年多，預計全年實現(xiàn)2000億元左右貨值?！?/p>

不過，林偉國也坦言，上半年所拿地塊利潤率約為7%-8%，比去年會略低一些?！翱赡軙档?到2個點的樣子，這是因為整個土地市場的利潤率水平應該都有所下降，預計后期利潤率會回到比較正常的水平?！?/p>

來源：建發(fā)國際中報（百度股市通制圖）

針對投資者關心的在當前一二線城市拿地搖號率越來越高的情況，建發(fā)國際是否會考慮更多采用一些非公開的拿地方式以提升發(fā)展增速確定性的問題時，建發(fā)國際管理層并未直接回答，僅表示“公司在每個區(qū)域拿地，都會結合流動性的安全狀況跟利潤率的狀況進行平衡。拿地的核心還是產(chǎn)品能夠做好，能夠獲得市場認可，(房子)能夠賣得出去?！?/p>

事實上，除了拿地金額的增加，今年上半年建發(fā)國際銷售規(guī)模也在持續(xù)擴大。據(jù)管理層介紹，上半年建發(fā)國際實現(xiàn)全口徑簽約金額約941億元，同比增長43%；權益銷售金額747億元，同比增長約56%，銷售權益比例約79%；全口徑回款金額979億元，回款比例約104%。

“今年第一季度市場表現(xiàn)還很不錯，但二季度整體呈下降態(tài)勢，特別到6月情況比較差。在這種情況下，公司80%項目開盤達到了預期目標，總體還是比較順利?！绷謧硎?，建發(fā)依然希望能努力維持10%-20%的增長目標。

來源：建發(fā)國際中報（百度股市通制圖）

下半年新增供貨1000億元

需要注意的是，今年上半年建發(fā)國際多項財務成本也在增加。

中報顯示，上半年建發(fā)國際銷售成本增加約62億元至206億元，銷售開支增加約4.5億元至13.9億元，行政開支增加2.4億元至5.5億元，總借貸成本增至20.4億元。而公司毛利率為15.25%，和去年同期基本持平；凈利率5.84%，較去年同期減少約1.7個百分點；平均凈資產(chǎn)收益率3.99%，較去年同期增加0.8個百分點；融資成本3.97%，較2022年末利率繼續(xù)下降36BP，其中來自大股東借款利率4.53%，銀行借款利率3.0%。

“公司大股東的錢借到上市公司，需要征收增值稅，除了征稅以外，隨著整個融資成本下降，公司也會積極跟大股東進行溝通，保持合理的融資水平?！绷謧硎尽?/p>

針對股權融資問題，“一直以來公司對股權融資持慎重的態(tài)度?；谡麄€公司長遠的發(fā)展，公司也會適時去做一些股權融資發(fā)展的機會，只是需求不太大，會比較慢?！绷謧m(xù)稱，但目前公司暫時沒有股權融資計劃。

對于下半年，建發(fā)國際管理層持“謹慎樂觀”態(tài)度。“下半年的市場走向很難判斷，終究還是期待國家最近出的很多政策能夠對消費信心方面逐步有一些改善?！辈还芡饷媸袌鋈绾巫兓òl(fā)國際強調(diào)，另一個重點就是做好交付工作，這也是關系公司長期品牌建立的事情。

“今年下半年公司整體新增供貨約1000億元，其中三季度400億元，四季度600億元?！绷謧硎?，上半年在福建、浙江的三四線核心城市取得的一些符合改善性需求的項目，在下半年也將陸續(xù)開盤?！懊總€項目都會按經(jīng)營節(jié)點推出，暫時不會去做推遲和調(diào)整?！?/p>

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 趙李南 攝